Vale a pena construir imóvel para vender na pessoa física ou jurídica?

O mercado imobiliário permanece em alta mesmo perante as crises que o país atravessa. Aliado com a baixa dos juros, realizar operações com imóveis se tornou uma ótima alternativa para quem tem capital para investir.

Aproveite para ler o nosso artigo sobre Empreender em momento de crise: Conheça 6 negócios promissores.

Deste modo, uma grande dúvida que existe para quem inicia no mercado imobiliário é se vale a pena construir imóvel para venda no próprio CPF ou se é necessário abrir uma empresa para realizar esse tipo de operação.

Portanto, neste artigo vamos esclarecer todas suas dúvidas e ainda dar algumas dicas para quem inicia ou já está há mais tempo neste ramo e quer economizar com impostos.

Construir imóvel: O que é a incorporação imobiliária?

Incorporação imobiliária é o nome correto para a atividade de construção de imóveis em um terreno vago com o objetivo de ganhos comerciais, seja com a venda ou aluguel.

Desta forma, a incorporação imobiliária pode ser realizada em terreno próprio (ex: tenho um lote em meu nome e construo um prédio de apartamentos) ou então quando é feito uma permuta, onde é realizado a construção no terreno de um terceiro em troca de um imóvel pronto.

Preciso ter um CNPJ para vender imóveis?

Não há nenhuma obrigação na legislação brasileira que obrigue que a atividade de construção e venda de imóveis seja realizada somente por empresas com CNPJ constituído.

Desse modo, existem alternativas para que tais atividades possas ser exercida no CPF sem problemas.

Leia também o nosso artigo sobre o assunto Imposto Territorial Rural: O que preciso para declarar o ITR 2020?

Contudo, devido a diversos fatores, é mais vantajoso economicamente e seguro juridicamente realizar este tipo de operação por meio de um CNPJ.

Continue acompanhando o nosso artigo para saber mais.

Qual imposto pago na incorporação imobiliária?

A principal diferença entre exercer a atividade de incorporação imobiliária no CPF ou no CNPJ, com certeza, é a economia de impostos.

Enquanto na pessoa física é cobrado o valor de 15% de Ganho de Capital sobre o lucro que ela possui com a venda de imóveis, na pessoa jurídica é pago o valor de 5,93% sobre a operação. Vejamos abaixo um exemplo:

Possuo um lote vago no valor de R$100.000,00 e pretendo construir 6 apartamentos para venda no valor de R$250.000,00 cada. Como fica o pagamento de impostos?

PESSOA FÍSICA

Valor inicial = R$100.000,00

Custo da Obra = R$400.000,00

Valor após a construção: R$1.500.000,00

Imposto a ser pago: R$1500000 – 100000-400000 = 1.000.000,00 x 15% = R$150.000,00 de imposto a pagar.

*Lembrando que só são deduzidas como custo da obra despesas que possuam Nota Fiscal valida.

PESSOA JURÍDICA:

Valor pago após a construção = R$1.500.000,00

Imposto a ser pago = R$1.500.000,00 x 5,93% = R$88.950,00 de imposto a pagar

“Podemos ver que numa simples operação, a economia de impostos é de R$61.050,00 caso realize a operação com um CNPJ, existem ainda alguns benefícios que podem ser usados pela empresa para reduzir ainda mais esse valor.”

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Responsabilidade jurídica sobre a obra

A redução de impostos não é o único benefício de se construir utilizando o CNPJ. Existem ainda outros relacionados à responsabilidade jurídica sobre a obra, caso a construção seja feita com o CPF.

Sendo assim, qualquer dano ocasionado a um empregado durante o projeto, ou falha após o imóvel pronto, recaí sobre a pessoa física. O que pode fazer com que o patrimônio do proprietário seja colocado como garantia em um processo judicial.

Além disso, no caso de utilizar um CNPJ, a empresa possui seu próprio Capital Social. Ele não se mistura com o patrimônio dos sócios, o que gera uma blindagem dos envolvidos.

Leia o nosso artigo sobre o assunto Pagamento de impostos: Como saber se a sua empresa está pagando corretamente?

Abertura de crédito

Outra situação onde pode ser benéfico a utilização do CNPJ é para abertura de crédito. Isso porque os bancos avaliam melhor uma empresa do que um CPF.

Sendo assim, acontece que é possível liberar limites maiores, oferecendo melhores condições para financiamentos.

Além disso, não podemos deixar de citar a compra de materiais. As empresas praticam preços diferentes nas situações onde vendem para um CPF ou CNPJ, onde sempre o CNPJ possuí preços e condições melhores de pagamento.

Vale a pena construir imóvel na pessoa física?

Caso o objetivo da construção do imóvel seja para moradia, é viável que se construa na pessoa física, mas caso o objetivo de realizar uma construção seja o ganho financeiro com o aluguel ou venda futura, a abertura de uma empresa com este proposito é o caminho ideal.

Por fim, leia também o nosso artigo sobre Recessão econômica: Como o seu contador pode te ajudar?

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